您的“法拍房”购买指南请查收

“法拍房”顾名思义是指法院拍卖的房产，今天我们邀请到执行实施一团队法官助理李子耀从一名购房者的视角，来带领大家看看法院拍卖房产的完整交易流程和注意事项，为各位是否选择购买法拍房提供一些决策依据。

01 购买渠道

现在法拍房的购买平台基本上集中在京东和淘宝两家，没错，你没有看错，就像各位平时购物一样简单、轻松，与之不同的是，在竞拍出价前，需要线上支付一笔保证金，如果拍卖成交，保证金便自动折抵价款，如果未能成交，保证金会很快原路返回。相比于中介二手房，法拍房购买方式较为简单、方便，但在购买之前，您需要浏览一下拍卖公告，了解一下法拍房的预展时间，毕竟买这么贵的物件需要现场了解一下情况，看看户型和装修是不是自己的“菜”。

02 法拍房如何贷款买？

经常会有人咨询法官，法拍房到底能不能贷款，今天负责任的告诉各位，法拍房能不能贷款法院说了不算，银行说了才算！一旦拍卖成交，法院关心的是你能否按照拍卖公告上限定的日期缴纳剩余尾款，而你要从银行贷款购房，银行关心的是你能否提供抵押物，此时矛盾来了，法院是“先收钱后过户”，而银行是“先抵押后贷款”,那怎么办呢？放心，市场可以解决！于是就出现了担保机构，由担保机构先行向银行提供担保，有了担保银行会将剩余购房款直接支付到法院账户，等办完过户手续，银行再抵押你的房产，担保机构顺利退出，当然天下没有免费的午餐，在这里你需要支付担保公司一笔担保费。特别提醒一下，担保贷款问题是需要购房者自行解决的。

至于法拍房能不能公积金贷款，只能说理论上是可以的，但现实是“骨感”的，从公积金贷款申请到放款少则需要一个月的周期，但法拍房在拍卖成交到缴纳尾款的期限一般为十天到十五天左右，公积金贷款因周期较长，所以很难满足法拍房需要在较短的时间内缴纳尾款的要求，所以购买法拍房基本上都是商贷。

03 关于户口的问题

经常会有人咨询，法院是否负责迁出原房主的户口，在这里也明确的答复一下，不会！法拍房内有没有他人的户口法院也不清楚，至于户口的迁入和迁出亦非法院管辖的范畴，所以对于一些想要购买学区房的小伙伴来说，法拍房内有没有户口以及户口是否占用了学区指标，需要自行去相关单位了解。至于购买法拍房后还能不能落户，答案是，一般是可以。

04 关于税费的问题

关于法拍房的税费收取问题全国各地的税务部门并没有统一的标准。在购买法拍房之前，一定要事先了解当地税务部门对于法拍房的税收政策，同时一定要仔细阅读拍卖公告中关于税费问题的表述。目前，拍卖公告上关于税费问题基本上有两种表述方式，一种是“一切税费均由买受人承担”；另一种是“按照相关规定各自缴纳税费”。对于第一种表述方式，买方可能需要承担本应由卖方承担的税种，如增值税、个人所得税等，如果法拍房的原值很低，成交价很高，中间产生了巨额的差距，买方很有可能承担一笔不菲的税款。虽然国家层面并未对法拍房的税收作出统一的规定，但一些地区的法拍房政策是只需买方缴纳契税即可。而一些省份采取的则是先由买受人垫付全部税款，之后法院从拍卖款中将不需要由买方承担的税款退还给买受人。对于税费问题，再次强调一下一定要咨询当地的税务部门，了解当地关于法拍房的税收政策，同时也要仔细阅读拍卖公告。

还有法拍房之前所欠缴的物业费、水电费、供暖费等一些费用需要买方在看房时向小区物业咨询确认。

05 关于过户及交房的问题

经常会有人问，法拍房产权上有抵押，有查封怎么办？其实，这些都不需要你考虑，法院自然会将一个干干净净的产权过户到买受人名下，你只需要考虑四个字“筹钱买房”！在支付完剩余尾款后，法院会先向不动产登记部门送达过户材料，然后等你向税务部门缴纳完相关税款后，就可以手持完税凭证和法院给你出具的成交确认书、成交裁定及收据向不动产登记部门申请房屋过户了。至于法拍房内是否有他人实际占有、法院负不负责腾退交付，再次强调，看拍卖公告！

06 法拍房VS中介二手房之比较

看完以上表格，你会做出怎样的选择呢？建议各位，如购买法拍房，一定要先核算好自己能出的最高价，再结合需要自己承担的税费、物业水电费等与中介二手房购买成本形成一个对比，做出属于自己的理性判断！不管通过什么方式，希望各位最终都能选到自己心仪的房产。

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