京东产发，锋芒藏不住

撰文 | 宋溪

来源 | 选址960

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10月27日，英伦投资客透露，京东斥资3.68亿人民币，收购了英国老牌连锁超市Tesco（乐购）位于唐卡斯特的一个配送中心，面积约41265.67平方米。

唐卡斯特虽然只是英国英格兰南约克郡的一个小镇，但因为被英国北部著名的电商城市群曼彻斯特、谢菲尔德、利兹成弧形包裹，故成为英国非常重要的物流中心。

无独有偶。今年7月，京东用5亿元人民币买下了伦敦最大的百货商店John Lewis（约翰-路易斯）原本在伦敦卫星城的物流仓库，面积约为33538平方米，成为京东落子英国的第一单。

京东产发买下的英国米尔顿凯恩斯物流仓库

而这两单背后，出面的均为京东旗下子公司京东智能产业发展集团（以下简称“京东产发”）。京东产发虽然至今仍然面目不清，却因为几笔豪横之举成为近年来物流地产江湖搅动春水的人。

横空出世，搅动江湖

京东产发，2018年注册于开曼群岛，隶属于港股京东集团-SW（09618.HK）创新业务板块，是京东旗下提供基础设施资产管理与综合服务的子集团。

和众多成立在开曼群岛的公司一样，京东产发背后信息显得神秘莫测，并且在成立后的早几年间不显山不露水。直到去年3月份的一条简短却不容忽视的信息，才将其推到台前。此时，这位看似新起之秀的锋芒再也藏不住，但已经很难阻挡。

2021年3月11日晚间，京东集团发布了2020年Q4财报。同时披露，京东产发与联席领投的投资人高瓴资本、华平投资以及其他投资人，签订了不可赎回A轮优先股融资的最终协议。

根据财报显示，本轮交易融资总额预计约为7亿美元（约合人民币45亿元）。交易完成后，京东集团仍将是京东产发的控股股东。

两大PE巨头同时押注名不见经传的京东产发，物流地产行业一时风起云涌。

今年3月，华平、高瓴和汉能投资继续对京东产发进行了8亿美元（约合人民币58亿元）的B轮投资，两轮投资共计15亿美元。此时，京东依然对京东产发保持着84%的绝对控股权。值得一提的是，专做抄底生意的“华尔街PE之王”黑石对富力集团“空港物流园”投资11亿美元，拿下的是70%的股权。

弹药充足的京东产发，毫不犹豫，剑指行业巨头。

2022年5月13日，中国物流资产发布公告称，目前其第一大股东同时也是要约收购人的京东产发，在计算目前已接纳股份后将持有公司已发行股本的80.22%以及所有未偿还可转换债券。

按照港交所的规定，如果下一步京东产发获得不少于90%要约股份及不少于90%无利害关系股份的有效接纳，将会触发强制要约收购，最终促使中国物流资产私有化退市，成为京东产发旗下的子公司。

仅仅过了7天，5月20号下午四时，京东产发正式宣布已经持有中国物流资产已发行股本的98.38%。

曾经顶着“中国民营物流地产No.1”光环第一个上市，租客遍布西门子、通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢、柯达和沃尔玛等世界名企的物流地产行业“枭雄”——中国物流资产，正式归京东产发私有。

同样被收编麾下的，还有德邦。

7月底，京东产发以近90亿元的并购价格，成功收购曾经的“零担之王”“快运第一股”——德邦物流，创下快递行业至今为止最大并购金额。

德邦，物流行业的老将。2018年初，德邦在A股上市，成为国内首家通过IPO审核机制上市的物流企业，估值一度高达300亿元。在上市同年，为追求差异化竞争，德邦物流正式将业务重心从快运转向大件快递，为此还更名为“德邦快递”。战略倾斜四年后，快递已经成为德邦的核心业务。此次被京东收购，正好补齐了后者在大件快递网络领域的短板。

根据运联智库发布的《2022中国零担企业收入30强》榜单显示，德邦快运2021年营收107亿，位列第三位。除了排名第一的顺丰之外，第二名的跨越速运、第三名的德邦均属于京东控股。京东系以286.8亿元的营收，直逼行业第一。

此外，京东产发还与新加坡主权投资基金GIC、阿联酋主权投资基金MIC等打得火热，已经先后发行了4支物流地产基金，总规模已经超过200亿元，包括核心基金、开发基金和并购基金。

京东产发攻势凌厉，野心勃勃。而在资本之外的封疆拓土上，其同样向整个物流地产乃至产业地产界昭示着问鼎之心。

中原逐鹿，全球织网

根据中国经营报报道，京东的仓储物流资产部分划归到了京东产发旗下。公开资料显示，目前，京东的现代仓储网络布局了全国28个省级行政区，覆盖中国主要一二线城市、交通枢纽和制造业基地，运营1300个仓库、41座亚洲一号智能园区，包括云仓面积在内，运营仓储规模总面积超过2300万平方米。

京东物流亚洲一号大型智能仓库

收购中国物流资产后，京东还将直接增加现成的分布在21个省份、41个物流园，总计570万平米的物流仓储面积。而京东的目标，是希望在未来五年之内，把物流中心的面积扩大至超过5000万平米。

除了国内，京东产发将京东攻城略地的棋子同样不知不觉落满全球。

今年6月6日，京东美国首个自动化仓“洛杉矶2号”正式启用。自此，京东在美国自营海外仓总面积将达近100万平方英尺（约929万平方米），并分布于洛杉矶、新泽西、亚特兰大多地。

同时，京东首次公布了全球织网计划的初步成果。

数据显示2020年以来，京东产发相继在美国、德国、荷兰、法国、英国、越南、澳大利亚、马来西亚等地落地自营海外仓。截至2022年6月，京东在全球运营的海外仓和保税仓数量达到了80座，国际供应链网络触及到将近230个国家和地区。

9月7日，据相关消息称，京东物流与满贯集团进行了签约。根据协议，京东物流、满贯集团、法东(东营)电子商务有限公司将在跨境物流、仓网规划等一体化供应链解决方案等方面开展合作。双方将在法国巴黎、波尔多两地各打造一个京东物流产业基地。

而此前成立的四支基金，正是京东产发为挥兵东南亚地区做的准备。

……

“要想富先修路”。

2014年9月，国务院印发了《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》，从那时开始，作为实体经济命脉的物流地产和产业，成为兵家必争之地。

如今过去8年，境外的金主依然挥着钞票络绎不绝，中国物流地产的万里河山，主角也已经换了好几拨，但造富故事依旧在继续。

而不可窥全貌的京东产发和其背后运筹帷幄的京东，会成为谁？称霸一方的诸侯？还是冠绝群雄的王者？